不動産投資の一番の魅力である毎月の家賃収入ですが、この家賃収入を増やすためには、単純に家賃を高く設定すれば良いというわけではありません。
空室率などのリスクに左右されずに安定した収入を得るには、ローンとなる建築費用のおおよその相場や経営に必要な経費について知っておく必要があります。
また必要経費について理解することは節税にもつながります。
アパートやマンションの建築費用の相場
アパートとマンションの違いとは？
まずアパートとマンションには、実際のところ明確な違いというものはありません。
低層で木造や軽量鉄骨造であればアパート、高層で鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造であればマンションと呼ぶことが一般的です。そのため同じようにアパートと言っても、木造の場合の坪単価はおよそ40～60万円、軽量鉄骨では50～70万円となります。
また、木造の方が間取りの自由度が高い、軽量鉄骨の方が工期が短い、といったそれぞれの利点があります。
建築費用は、「坪単価×延床面積」
延床面積とは、建物の床面積の総和です。例えば、各階の床面積が30坪の2階建てのアパートの延床面積は、30坪×2階で60坪となります。
業者によって異なりますが、ここに1坪当たりの建築費用である坪単価を掛けることでおおよその建築費用を計算することが出来ます。
建物を建てる大きさには制限がある
土地に建物を建てる際には「建ぺい率」と「容積率」による制限があります。
建ぺい率の上限は都心の駅付近であれば80％、それ以外の土地では60％以下となっています。これらは土地ごとで上限が設定されていて、建物はその上限以下のものしか建てることは出来ません。
つまり、60坪の土地で建ぺい率の上限が60％、容積率の上限が150％だとすると、土地に対して建物を建てられる面積は最大でも60坪×60％の36坪となります。
仮に、そこに3階建てのアパートを建てようとすると36坪×3階で108坪が延床面積となりますが、容積率は「延床面積÷敷地面積」で計算をするため、108坪÷60坪では180％となり上限を超えてしまうので建てることが出来ません。
2階建てアパートの建築費用の相場は？
以上のことから、建ぺい率60％、敷地面積50坪の土地の場合、木造2階建てのアパートであれば建築費用の目安はおおよそ2,400～3,600万円。軽量鉄骨の場合では3,000～4,200万円ということになります。
ただしこの建設費は建物の本体工事費のみに当たるため、実際には、外構工事や地盤改良工事、水道やガスの工事、税金などで、ここからさらに約3割ほど加算された費用が必要です。
しかしこのように、おおまかでも建設費用の目安がわかることで、業者の見積もりだけを鵜呑みにしない、納得のできる収支計画を立てることが出来ます。
アパート・マンション経営の必要経費10種
様々な費用が発生するアパート・マンション経営ですが、費用の中には確定申告で必要経費として計上できる項目があります。
中でも所得税や住民税は、収入から必要経費を差し引いたものを所得として算出するため、必要経費を正しく計上することで節税が出来ます。そこで減価償却費や修繕費、管理費、各種税金といった代表的な必要経費について簡単に押えておきましょう。
減価償却費とは？
建物の価値は、法定耐用年数に応じて一年ごとに一定の金額で減少していくと考えられています。つまり法定耐用年数が22年である木造アパートであれば、建築費の22分の1に当たる金額が減価償却費となります。
また、設備関係では上記のような定額法ではなく、所得初年度の減価償却費が最も大きく、2年目以降は減っていく定率法を選択することも出来ます。これらは支出を伴わずに毎年一定の金額で計上できる必要経費となるので必ず覚えておきましょう。
修繕費についての注意
入居者の退去に伴った内装や設備交換に必要な工事費用は、修繕費として経費計上できます。しかし同じような工事であっても、建物の価値を高めるものや耐久性を増すためのものについては、資本的支出として、資産の耐用年数に合わせて計上しなければいけない場合があります。1回の修繕費用が20万円未満、または修繕周期が3年以内であれば修繕費用とみなされる場合がほとんどですが、金額や工事内容によっては、資本的支出と見なす場合があるため注意が必要です。
修繕積立金を毎年の必要経費に計上できる？
通常は実際に修繕工事が完了した年に経費計上する修繕積立金ですが、一定の条件を満たしている場合のみ、毎年の必要経費として計上することが出来ます。条件について管理組合の規定を一度確認しましょう。
管理費とは？
管理費は、建物全体の設備の保守に関わる業務のための管理委託費と、入居者や部屋単位での賃貸契約に関わる賃貸管理代行手数料の2種類に分けることができます。当然これらのどちらも必要経費として計上することが出来ます。
必要経費の対象となる税金6種
アパート・マンション経営で経費の対象となるのは、「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」「固定資産税」「都市計画税」「事業税」の6種です。よく知られている所得税や住民税や相続税は、租税公課として必要経費にはなりません。
損害保険料についての注意
火災保険料や地震保険料といった損害保険料は、営業期間が1年未満であれば営業月で割った金額、数年分一括で支払った場合は申告する年度にかかる分の金額のみが経費となります。ただし賃貸併用住宅の場合、自宅部分に該当する金額は経費精算対象外となります。
ローン返済の利息を必要経費に
ローン返済における利息は必要経費となります。ただし、元本や、賃貸併用住宅の自宅部分についての利息や、初めて賃貸経営を行う際の建設期間中の利息については経費計上することは出来ません。
不動産会社に支払う手数料
賃貸借契約が成立した際に発生する仲介手数料や、募集広告費といった通常の仲介業務に伴う費用は必要経費として計上出来ます。また、こうした手数料の金額については法規制によってきちんと上限が定められています。
共用部分の光熱費
建物の共用部分である、玄関や階段の照明やエレベーターなどにかかる電気代は、通常は貸主の負担となります。こうした共用部分の電気代や水道代といった光熱費は必要経費となります。
その他に計上できる費用
上記以外では、消耗品費や交通費、不動産に伴う打ち合わせのための交際費や通信費の一部まで、経営をする上で必要な経費であると合理的に説明できる費用については、すべて必要経費とすることが出来ます。
まとめ
このように多岐にわたる必要経費として計上することが出来る項目ですが、経費の割合はおおよそ家賃収入の約20％程度と言われています。
金額には大小ありますが、例え申請が漏れてしまってもそれを税務署が教えてくれることはありません。利益を手元に残すためには、建設や、こうした節税に関する知識が必要不可欠であると言えるでしょう。
