誰もが憧れる不動産投資での収入による生活。
けれど、アパート経営のような不動産投資には多くの自己資金が必要であったり、経営についても空室率や修繕費用、住民同士のトラブルの問題と言ったたくさんのリスクがあります。
これらを踏まえて、失敗しない不動産投資の3つのポイントを押さえていきましょう。
失敗しない不動産投資の3つのポイント
実質利回りに着目する
まず1つ目に、不動産会社の広告で目を引く「利回り」です。
ほとんどの広告には、物件購入価格を年間の家賃収入で割った「表面利回り」である満室時の利回りが大きく宣伝されていますが、重要なのは年間の家賃収入から経営コストを差し引いた実質の収入の目安となる「実質利回り」です。
そのため、単純に表面利回りの高い、物件価値の低い地方の物件や、継続的な客付けにリフォームを必要とする築年数の古い物件については注意が必要です。
また、高利回りの物件については、どうして稼働率が低い物件なのか初心者では判断が難しい場合も。特に満室想定利回りが大きな物件は、購入した時点で満室でも、設定家賃が高すぎる場合、空室が出た際に大きく賃料を下げなければいけない可能性があり、空室状況や現在の賃料について周辺相場と比較して確認する必要があります。
スムーズに融資を受けるためにも、人気のある都心の駅近の物件や、築年が古い物件については新耐震基準を満たしている物件を選ぶようにすることで、不動産投資や運営面でのリスクを減らすことができます。
収支計画には余裕を
2つ目に、アパート経営では、一般的に3割程度の空室率を想定しておく必要があります。
つまり、満室時の収入の7割でも赤字にならないように、自己資金を多めに投入することで、月々のローン返済額を抑えることがとても重要です。
アパート経営で失敗している人の多くは、家賃収入を日常の生活費に充ててしまうことで、建物が傷んだ際の大きな修繕費に対応が出来なくなっています。
さらに、建物の質が下がってしまうと、入居者の質も下がるという悪循環に陥る恐れがあります。収支計画に余裕があれば、フリーレントや、敷金礼金無料といったキャンペーンを実施して入居率の上昇につなげることもできます。また、収益から修繕費用を積み立てて、こまめに入居設備を最新のものに整え、住環境の充実を図ることによって家賃の引き上げや物件の価値を維持していくことができます。
信頼できる管理会社に任せる
3つ目のポイントは、本当に信頼のできる管理会社を見つけることです。
アパート経営をしていると、家賃の回収や、建物の清掃、トラブル時の対応といった様々な仕事が発生します。これらの解決をすべて経営者自身で行うことは肉体的にも精神的にも大きな負担となります。
また、不動産会社はそういった諸々の管理を委託されている物件を優先して取り扱う傾向があるため、苦労して自主管理をしても客付けが見込めない場合があります。
退去者が出た後に、速やかに新しい入居者を募集することや、良い環境を管理することで質の良い入居者に長く住んでもらうためには、信頼できる管理会社による適切な管理が必要不可欠です。
そのため、アパート経営をするにはまず、業界内で評判の良い会社を調べて、実際に管理されている物件にも足を運んでみるなど、管理会社についてよく吟味する必要があります。
まとめ
継続的に高い居住率の期待できる都心の物件や、駅近、築浅な物件はリスクが少ない物件であると言えます。
また、自己資金の割合が高ければさらに収益性のための投資を行うことが出来るため、初めての不動産購入であれば、比較的少額で投資することができる区分マンションの経営から始めてみるのもオススメです。
不動産投資で失敗しないためには、上記のポイントを押えた上で、目先の利益や収入にとらわれず、無理のない長期的な事業計画を立てましょう。
