大切な自己資金を投資する不動産投資。この不動産投資でより安定した収益を出すためには、まず、投資する物件がきちんとした収益の出せる物件であるかどうかを事前に見極めておく必要があります。
不動産会社の広告でも目を引く「利回り」ですが、単純に利回りの数字が良い物件が必ずしも利益を出せるとは限らないのが現状です。
投資をする前に今一度、不動産投資特有とも言える利回り計算について正しい理解を深めていきましょう。
利回りとは？
「利回り」は投資用語
不動産投資を考えている時に必ず目にするこの「利回り」という用語は、一定期間の利益を投資額で割った数値を表しています。つまり、その物件にはどの程度の利益が見込めるか？という場合、一般的には「毎月の家賃収入×12ヶ月分」である年間家賃収入の金額を物件購入価格である「投資額」で割った割合が目安になるということです。
利回りが良いのは？
例えば、毎月30万円の収益が見込める3600万円の物件は、
30万円×12ヶ月÷3600万円＝0.1 利回り10％
毎月100万円の収益が見込める1億5000万円の物件は、
100万円×12ヶ月÷1億5000万円＝0.8 利回り8％
3600万円の物件が4棟あれば、投資額1億4400万円で毎月120万円の収益となるため、利回りの数字が大きいほど、少ない投資額でより大きい収益を得ることができる、ということがわかります。
表面利回りと実質利回り
ここで押さえておかなければいけないのは、不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」という2種類の利回りがあることです。
不動産投資では実際に物件を購入した後に、物件を維持、管理するためのさまざまな諸経費が発生します。そういった細かい経費について事前に全てを計算することは出来ないため、広告などでは、家賃収入と物件価格のみから計算された利回りが明記されていることがあります。これが前者の「表面利回り」というものです。
けれども実際にオーナーの収入となるのは、年間の家賃収入から各種税金や必要経費を差し引いた金額です。このように「毎月の家賃収入×12ヶ月分」から「年間経費」を引いて「投資額」で割ったものを「実質利回り」といいます。
毎月30万円の収益が見込める3600万円の物件に月10万円の経費がかかるなら、
年間収入240万円÷3600万円＝0.67 利回り6.7％
実質利回りは6.7％ほどということになります。
想定家賃に注意
収益とは、やはりオーナーの手元に残る金額です。そのため、表面利回りの高くなる、築年数の古い物件価値の低い物件には注意する必要があります。また、物件を購入する時に空室である部屋の家賃はこれまでの家賃から算出しています。購入後はオーナーが価格を決めて募集できますが、現時点での築年数や地域の家賃相場と比較して、家賃設定を下げなければならない場合もあります。
空室時のリスク
表面利回りも実質利回りも、どちらも基本的には満室時を想定しています。周辺の住環境によっては一度空室となるとその後は年単位で入居者が入らないといったケースもしばしば見受けられます。利回りだけではお得な物件や、安く売りだされている物件については、こうした一見わかりにくい空室リスクについても事前に調べておく必要があるでしょう。
フルローンの危険性
空室による減収や経費以外にも、不動産取得税や不動産投資により発生した所得に対しての税金、固定資産税といった支払いが発生します。満額に近い価格のローンを組むと、これらを差し引いたときのお金がほとんど残らない可能性もあります。
まとめ
少額で多くの利益をあげたい不動産投資では大切な利回り。ですが、利回りには表面利回りと実質利回りがあります。不動産投資で成功するためには、表面利回りの値だけに惑わされず、空室のリスクや経費、各種税金についてある程度具体的な収支計算をした上で、確実に利益が見込める物件を選ぶことが大切です。
